Wohnung kaufen und vermieten: Rendite berechnen, Finanzierung, Steuern und Risiken
Seit die Zinsen 2024 wieder gesunken sind, fragen uns viele Kunden, ob sie eine Wohnung kaufen und vermieten sollen: als Anlage für ein Erbe, als Ergänzung zur Pensionskasse oder als erster Schritt in Immobilien. Die Antwort hängt von einer Rechnung ab, die auf eine Seite passt, aber ehrlich sein muss. Dieser Ratgeber zeigt, wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite berechnet werden, welche Kosten Anleger regelmässig vergessen, wie Banken eine vermietete Wohnung finanzieren, was Steuern mit der Rendite machen und welche Risiken bleiben. Mit einem durchgerechneten Beispiel aus Liestal, einer Checkliste für die Objektwahl und dem Vergleich mit dem Mehrfamilienhaus.
Kurz & knapp
- Bruttorendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis; für Eigentumswohnungen im Baselbiet liegt sie 2026 bei 3 bis 4 %. Unter 3 % trägt die Anlage sich kaum, über 4,5 % ist Vorsicht angebracht
- Nettorendite zieht Unterhalt, Verwaltung, Erneuerungsfonds, Versicherungen und ein Leerstandsrisiko ab, zusammen 20 bis 30 % der Miete; realistisch bleiben 2,2 bis 3 %
- Eigenkapitalrendite: Mit 25 bis 35 % Eigenkapital und Hypothekarzins unter der Nettorendite steigt die Rendite auf das eingesetzte Geld auf 4 bis 6 %, dafür steigt das Risiko
- Banken finanzieren Renditewohnungen zu maximal 75 %, verlangen mehr Eigenkapital als beim Eigenheim, rechnen mit kalkulatorisch 4,5 bis 5 % Zins und erlauben kein Vorsorgegeld
- Steuern: Mieteinnahmen sind Einkommen, Schuldzinsen und Unterhalt abziehbar, die Wohnung zählt zum Vermögen; beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an
Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite: die drei Zahlen
Inserate nennen die Bruttorendite, weil sie am besten aussieht. Entscheidend sind die anderen zwei.
Bruttorendite: Jahresnettomiete ohne Nebenkosten geteilt durch den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Beispiel Liestal: 3,5-Zimmer-Wohnung, 85 m², Baujahr 2008, Kaufpreis CHF 720’000, Handänderungssteuer (hälftig 1,25 %) und Notariat rund CHF 12’000, Gesamtinvestition CHF 732’000. Nettomiete CHF 1’950 pro Monat, CHF 23’400 pro Jahr. Bruttorendite 3,2 %.
Nettorendite: Von der Miete gehen ab: Beitrag an den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft (im Beispiel CHF 1’800 pro Jahr), nicht umlegbare Betriebskosten und Verwaltung der Gemeinschaft (CHF 900), Unterhalt in der Wohnung und Ersatz von Geräten (Rückstellung 0,5 % des Wohnungswerts, CHF 3’600), Verwaltung der Vermietung, falls extern (CHF 1’200), Leerstands- und Mietausfallrisiko (2 % der Miete, CHF 470). Total CHF 7’970, das sind 34 % der Miete, mehr als die oft zitierten 20 %, weil Stockwerkeigentum über die Gemeinschaft Kosten trägt, die bei der eigenen Wohnung nicht ins Auge fallen. Nettoertrag CHF 15’430, Nettorendite 2,1 %.
Eigenkapitalrendite: Finanziert mit 30 % Eigenkapital (CHF 219’600) und einer Hypothek von CHF 512’400 zu 1,5 % (Zins CHF 7’686 pro Jahr) bleiben CHF 7’744 Cashflow vor Steuern. Bezogen auf das Eigenkapital sind das 3,5 %. Dazu kommt die Amortisation, die kein Ertrag ist, sondern Vermögensbildung, und eine allfällige Wertsteigerung. Steigt der Hypothekarzins auf 2,5 %, sinkt der Cashflow auf CHF 2’620 und die Eigenkapitalrendite auf 1,2 %; bei 3 % ist er null. Die Hebelwirkung funktioniert in beide Richtungen.
Die Faustregel: Wer eine Wohnung mit Hypothek kauft und vermietet, braucht eine Nettorendite deutlich über dem langfristigen Hypothekarzins, sonst arbeitet er für die Bank. Bei 1,5 % Zins ist eine Nettorendite von 2,1 % knapp, aber positiv; bei einem Kaufpreis von CHF 650’000 statt 720’000 läge sie bei 2,4 % und die Eigenkapitalrendite bei fast 5 %. Der Kaufpreis entscheidet mehr als alles andere, und zwar am Tag des Kaufs. Wie der Mietzins marktgerecht und rechtlich sauber festgelegt wird, zeigt der Ratgeber Mietzins festlegen.
Finanzierung: So rechnet die Bank bei einer Renditewohnung
Eine vermietete Wohnung ist für die Bank eine Renditeliegenschaft, auch wenn es nur eine ist. Die Regeln unterscheiden sich vom Eigenheim.
Belehnung: Maximal 75 % des Verkehrswerts, bei vielen Banken 70 %; also mindestens 25 bis 30 % Eigenkapital, bei CHF 720’000 somit CHF 180’000 bis 216’000, plus Kaufnebenkosten. Setzt die Bank den Wert tiefer an als den Kaufpreis, was bei Renditewohnungen oft vorkommt, steigt der Eigenkapitalbedarf entsprechend.
Kein Vorsorgegeld: Pensionskassen- und Säule-3a-Gelder dürfen nur für selbstbewohntes Eigentum bezogen oder verpfändet werden. Das Eigenkapital muss aus freien Mitteln, Erbschaft, Erbvorbezug oder der Erhöhung der Hypothek auf dem eigenen Haus kommen. Letzteres ist üblich und steuerlich attraktiv, weil die Schuldzinsen abziehbar sind, erhöht aber das Gesamtrisiko.
Tragbarkeit: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5 bis 5 % auf der gesamten Hypothek, 1 % Amortisation auf dem Teil über zwei Dritteln und Unterhalt von 1 %. Die Mieteinnahmen werden angerechnet, aber meist nur zu 70 bis 80 %, und bei einer einzelnen Wohnung prüfen viele Banken zusätzlich, ob der Käufer die Wohnung aus seinem Einkommen tragen könnte, falls sie leer steht. Wie Tragbarkeit gerechnet wird, steht im Ratgeber Tragbarkeit berechnen.
Amortisation: Der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Werts muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Bei Renditeliegenschaften verlangen Banken teilweise eine schnellere Rückzahlung, und die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist nicht möglich.
Zinsbindung: Die Rendite hängt am Zins. Wer die Hypothek auf zehn Jahre fest abschliesst, kennt den Cashflow; wer Saron wählt, profitiert bei sinkenden Zinsen und trägt das Risiko bei steigenden. Eine Mischung aus Tranchen ist üblich. Zu beachten: Wer die Wohnung während der Laufzeit verkaufen will, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung; dazu der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Steuern: Was die Rendite nach Steuern übrig lässt
Steuern können eine Anlagewohnung besser oder schlechter machen, als die Bruttorechnung zeigt. Es kommt auf das übrige Einkommen und die Finanzierung an.
Einkommenssteuer: Die Nettomiete ist steuerbares Einkommen, im Kanton und in der Gemeinde der Wohnung und beim Bund. Abziehbar sind die Hypothekarzinsen, der werterhaltende Unterhalt (effektiv oder pauschal 10 bzw. 20 % der Miete je nach Alter der Liegenschaft), die Beiträge an den Erneuerungsfonds (im Baselbiet abziehbar, wenn der Fonds nur für Unterhalt verwendet wird), Verwaltungskosten, Versicherungen und die nicht umlegbaren Betriebskosten. Im Beispiel: Miete CHF 23’400, Abzüge CHF 7’686 Zins plus CHF 4’680 Pauschalunterhalt plus CHF 1’800 Fonds plus CHF 2’100 Verwaltung und Betrieb = CHF 16’266, steuerbar bleiben CHF 7’134. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % sind das CHF 2’140 Steuern, der Cashflow nach Steuern sinkt von CHF 7’744 auf CHF 5’600, die Eigenkapitalrendite nach Steuern auf 2,6 %.
Wer hoch besteuert ist, profitiert: Je höher der Grenzsteuersatz, desto mehr sind die Abzüge wert. Für Anleger mit hohem Einkommen kann eine Wohnung mit hoher Hypothek nach Steuern attraktiver sein als für Pensionierte mit tiefem Einkommen, die lieber mit viel Eigenkapital kaufen. Wie Unterhaltsabzüge und Eigenmietwert bei selbstbewohntem Eigentum funktionieren, erklärt der Ratgeber Eigenmietwert und Unterhaltsabzüge; bei vermieteten Wohnungen gibt es keinen Eigenmietwert, dafür die tatsächliche Miete.
Vermögenssteuer: Die Wohnung zählt mit dem Steuerwert (im Baselbiet deutlich unter dem Verkehrswert) zum Vermögen, die Hypothek wird abgezogen. Bei hoher Fremdfinanzierung ist der Effekt klein, bei vollständiger Eigenfinanzierung kostet die Vermögenssteuer im Baselbiet je nach Gemeinde 0,3 bis 0,5 % des Steuerwerts pro Jahr, was von der Rendite abgeht.
Verkauf: Der Gewinn beim späteren Verkauf unterliegt der Grundstückgewinnsteuer, mit Zuschlag bei Besitzdauer unter fünf Jahren und Ermässigung bei langer Haltedauer. Wer eine Renditewohnung nach drei Jahren mit Gewinn verkauft, gibt im Baselbiet einen grossen Teil davon ab; Details im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer Basel-Landschaft. Eine Ersatzbeschaffung mit Steueraufschub gibt es bei vermieteten Wohnungen nicht.
Mehrere Wohnungen: Wer regelmässig kauft und verkauft, riskiert die Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler, mit Einkommenssteuer und AHV auf den Gewinnen. Eine oder zwei Wohnungen, langfristig gehalten, sind davon weit entfernt.
Risiken und was sie kosten
Eine Wohnung ist keine Obligation. Die Rendite ist eine Prognose, und jede dieser Annahmen kann brechen.
Leerstand: Im Baselbiet lag die Leerwohnungsziffer 2025 bei rund 1 %, in einzelnen Gemeinden höher. Ein Monat Leerstand pro Jahr kostet im Beispiel CHF 1’950 und drückt die Nettorendite um 0,3 Punkte. Lage, Grundriss und Preis entscheiden, ob eine Wohnung in zwei Wochen oder in vier Monaten vermietet ist.
Mietzinsrecht: Der Mietzins ist nicht frei: Bei bestehenden Verträgen sind Erhöhungen nur bei Referenzzinssatzanstieg, Teuerung, Kostensteigerung oder wertvermehrenden Investitionen möglich; sinkt der Referenzzinssatz, können Mieter eine Senkung verlangen. Beim Mieterwechsel kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, wenn er den Vormietzins um mehr als 10 % übersteigt. Rechtlich saubere Anpassungen zeigt der Ratgeber Mietzinserhöhung berechnen.
Mietausfall und Streit: Ein Mieter, der nicht zahlt, kostet drei bis sechs Monatsmieten bis zur Räumung, plus Anwalt. Eine sorgfältige Mieterauswahl mit Betreibungsauszug, Referenzen und Einkommensnachweis ist die beste Versicherung; die Vermietung über eine Verwaltung kostet 4 bis 6 % der Miete und nimmt dieses Risiko nicht ab, aber den Aufwand.
Stockwerkeigentümergemeinschaft: Sanierungen am Gebäude beschliesst die Gemeinschaft, nicht Sie. Ein Fassaden- oder Heizungsersatz kann Sonderbeiträge von CHF 20’000 bis 50’000 pro Wohnung auslösen, wenn der Erneuerungsfonds zu klein ist. Vor dem Kauf: Protokolle der letzten drei Versammlungen, Stand des Fonds, Sanierungsplanung und Reglement lesen.
Zinsen und Wert: Steigen die Zinsen um ein Prozent, sinkt der Cashflow im Beispiel um CHF 5’124 pro Jahr, und der Wert der Wohnung sinkt, weil Käufer höhere Renditen verlangen. Wer dann verkaufen muss, verliert doppelt. Eine Anlagewohnung sollte deshalb ohne Verkaufszwang gehalten werden können, mindestens zehn Jahre.
Nebenkostenabrechnung: Als Vermieter einer Wohnung müssen Sie die Nebenkosten jährlich abrechnen, auch wenn die Gemeinschaft Ihnen nur eine Gesamtabrechnung liefert. Pauschalen oder vergessene Abrechnungen führen zu Rückforderungen; wie es richtig geht, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für Vermieter.
Welche Wohnung sich zum Vermieten eignet
Die Wohnung, die Sie selbst gerne bewohnen würden, ist nicht unbedingt die, die sich am besten vermietet. Anleger kaufen mit dem Taschenrechner.
- Grösse: 2,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 85 m² haben die breiteste Nachfrage (Singles, Paare, Pensionierte) und die höchste Rendite pro Franken. Grosse 5,5-Zimmer-Wohnungen erzielen pro Quadratmeter weniger Miete und stehen länger leer.
- Lage: Fussdistanz zu Bahnhof oder Tram, Einkauf und Schulen zählt mehr als Aussicht. Liestal, Pratteln, Muttenz, Münchenstein, Sissach, Laufen: Zentrumsnähe mit Bahnanschluss vermietet sich zuverlässig. Abgelegene Lagen bringen tiefere Kaufpreise und höhere Bruttorenditen, aber längere Leerstände.
- Baujahr und Zustand: Wohnungen ab Baujahr 2000 brauchen in den nächsten zehn Jahren wenig Sanierung; bei Bauten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren den Erneuerungsfonds und die Sanierungsplanung prüfen. Ein Neubau hat die tiefste Bruttorendite, aber die wenigsten Überraschungen; was bei der Erstvermietung zu beachten ist, steht im Ratgeber Erstvermietung Neubau.
- Ausstattung: Waschturm in der Wohnung, Balkon, Lift, Parkplatz oder Garage: alles, was die Zielgruppe erwartet, nichts, was sie nicht bezahlt. Luxusküchen rentieren bei Mietwohnungen nicht.
- Gemeinschaft: Reglement (ist Vermietung uneingeschränkt erlaubt?), Erneuerungsfonds (mindestens 0,5 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr eingezahlt), Protokolle, hängige Streitigkeiten, Anteil vermieteter Wohnungen.
- Preis: Ertragswert rechnen, nicht Vergleichspreise anschauen. Eine Wohnung, die als Eigenheim CHF 720’000 wert ist, ist als Anlage bei CHF 1’950 Miete nur CHF 650’000 wert. Wer den Eigenheimpreis zahlt, subventioniert den Mieter. Wie wir Wohnungen bewerten, steht im Ratgeber Haus und Wohnung schätzen lassen.
Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Ab einem Anlagebetrag von rund CHF 1 Mio. Eigenkapital ist ein kleines Mehrfamilienhaus meist die bessere Anlage: höhere Rendite, keine Gemeinschaft, Risikoverteilung auf mehrere Mieter, Entscheidungen in eigener Hand. Dafür mehr Aufwand und weniger Liquidität beim Verkauf. Was beim Kauf und Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt, zeigt der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen; den Vergleich Verkaufen oder Halten der Ratgeber Verkaufen oder vermieten.
Fragen zu diesem Thema.
Welche Rendite ist bei einer vermieteten Eigentumswohnung realistisch?
Im Baselbiet 2026 eine Bruttorendite von 3 bis 4 % und eine Nettorendite von 2,2 bis 3 % nach Unterhalt, Fonds, Verwaltung und Leerstandsrisiko. Mit 30 % Eigenkapital und Hypothekarzins um 1,5 % ergibt das eine Eigenkapitalrendite von 3 bis 5 % vor Steuern.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung zum Vermieten?
Mindestens 25 bis 30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten, und zwar aus freien Mitteln: Pensionskassen- und Säule-3a-Gelder dürfen für vermietete Wohnungen nicht eingesetzt werden. Bei CHF 720’000 sind das rund CHF 200’000 bis 230’000.
Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?
Ja, die Nettomiete ist Einkommen. Abziehbar sind Hypothekarzinsen, Unterhalt (effektiv oder pauschal), Beiträge an den Erneuerungsfonds, Verwaltung und Versicherungen. Die Wohnung zählt zum steuerbaren Vermögen, die Hypothek wird abgezogen.
Kann ich den Mietzins frei festlegen?
Beim Erstabschluss weitgehend, aber der Mieter kann einen Anfangsmietzins anfechten, der den Vormietzins um mehr als 10 % übersteigt. Während des Mietverhältnisses sind Erhöhungen nur bei Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung oder wertvermehrenden Investitionen möglich.
Was sind die grössten Risiken bei einer Anlagewohnung?
Leerstand, Mietausfall, steigende Zinsen, Sonderbeiträge der Stockwerkeigentümergemeinschaft für Sanierungen und ein zu hoher Kaufpreis. Der Kaufpreis ist das grösste Risiko, weil er sich nachträglich nicht korrigieren lässt.
Ist eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus die bessere Anlage?
Bei Eigenkapital bis rund CHF 1 Mio. meist die Wohnung, weil ein Mehrfamilienhaus nicht finanzierbar ist. Darüber bringt ein kleines Mehrfamilienhaus höhere Rendite, Risikoverteilung auf mehrere Mieter und Entscheidungen ohne Gemeinschaft, bei mehr Aufwand.
Wohnung als Kapitalanlage kaufen?
Wir rechnen Ertragswert, Nettorendite und Eigenkapitalrendite für konkrete Objekte, prüfen Reglement und Erneuerungsfonds und finden im Baselbiet Wohnungen, die sich zum Vermieten eignen.
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